前言：
總包是整個(gè)項(xiàng)目最重要的單位，總包成本管控做好了，項(xiàng)目的成本管控落地其實(shí)就成功了一半。針對(duì)總包招標(biāo)環(huán)節(jié)的策劃思路，本文從以下幾個(gè)方面進(jìn)行闡述：
關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)限制
1說明：總包要做一個(gè)順利的招標(biāo)，首先你得了解，這項(xiàng)工作受三大節(jié)點(diǎn)的限制，他分別是：總圖審批、合同備案、預(yù)售節(jié)點(diǎn)。
1.關(guān)于總圖審批的節(jié)點(diǎn)限制
【前端限制】：“總圖初步確定”或者“總圖審批通過”是啟動(dòng)總包招標(biāo)的重要前置條件；
【風(fēng)險(xiǎn)說明】總圖的確定性越強(qiáng)越好，最佳為“審批通過”，其次為“公示中”，最次為“拿到規(guī)劃評(píng)審會(huì)會(huì)議紀(jì)要”
總圖的變化主要形式有：限高變化，樓層變化，業(yè)態(tài)比例調(diào)整等。
調(diào)整的主要風(fēng)險(xiǎn)是：總圖的調(diào)整會(huì)導(dǎo)致開辦費(fèi)結(jié)算出現(xiàn)爭(zhēng)議事項(xiàng)。
【知識(shí)貼士】下圖是某地區(qū)規(guī)劃總圖從“規(guī)劃限制條件”到“規(guī)劃總圖批復(fù)”的相應(yīng)流程：
作為成本應(yīng)該在招標(biāo)前期根據(jù)項(xiàng)目全景計(jì)劃，確定總包招標(biāo)啟動(dòng)時(shí)間，然后提前跟進(jìn)總圖報(bào)批進(jìn)展。
如果總圖尚未出評(píng)審會(huì)會(huì)議紀(jì)要，就要求啟動(dòng)招標(biāo)，則成本部門應(yīng)該做出相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)提示：總圖變動(dòng)過大會(huì)導(dǎo)致開辦費(fèi)用的索賠；
【案例分享】某項(xiàng)目招標(biāo)時(shí)暫定的總規(guī)劃圖尚未給政府相關(guān)部門審核，為暫定版本，總建筑面積為10萬m2，定標(biāo)金額為1.2億元。
最終因?yàn)閷?duì)建筑高度的解讀，有不同的理解，導(dǎo)致對(duì)落地的方案減少2層，最終落地的總建筑面積為8.5萬m2。減少的建筑面積在后續(xù)待開發(fā)地塊中進(jìn)行補(bǔ)足。
合同中約定，開辦費(fèi)是按照工程規(guī)劃許可證的面積指標(biāo)，按照單方指標(biāo)包干。但是由于招標(biāo)時(shí)候的“暫定的建筑面積”跟“批復(fù)總圖的建筑面積”比例相差15%。
總包單位以“雖然面積下降較多，但是開辦費(fèi)總金額變化較小”為理由，拒絕執(zhí)行“結(jié)算按照工程規(guī)劃許可證建筑面積來計(jì)量開辦費(fèi)”的條款，導(dǎo)致爭(zhēng)議金額較大。
2.關(guān)于總包合同備案節(jié)點(diǎn)的限制
【中端限制】：現(xiàn)在一般省會(huì)城市執(zhí)法環(huán)境還是比較嚴(yán)格，總包盡量還是取施工許可證以后再進(jìn)行施工。
施工許可證取證的前提條件是：施工圖審查+總包合同備案（招標(biāo)），你要進(jìn)行總包備案，就必定要先確定總包單位。
【知識(shí)貼士】從“總圖批復(fù)”到“施工許可證”取證流程如下：
3.關(guān)于預(yù)售節(jié)點(diǎn)倒推開工節(jié)點(diǎn)的限制
【后端限制】一線城市有可能是封頂預(yù)售、二線城市大部分地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)該都是五層或者十層預(yù)售，但是四五線城市不排除有正負(fù)0預(yù)售的項(xiàng)目。
預(yù)售節(jié)點(diǎn)是集團(tuán)考核地區(qū)公司或者項(xiàng)目的重大節(jié)點(diǎn)，很多條線的工作基本上都要服從這個(gè)目標(biāo)節(jié)點(diǎn)。
【情況分析】如果預(yù)售節(jié)點(diǎn)很緊，且被集團(tuán)掐死不可變動(dòng)，則地區(qū)公司會(huì)調(diào)動(dòng)各線條資源去滿足預(yù)售節(jié)點(diǎn)的要求，一般會(huì)有兩種情況：
一是如果報(bào)建進(jìn)展異常迅速（政府部門開綠燈），則會(huì)出現(xiàn)以報(bào)建條線為主導(dǎo)倒逼工程的預(yù)售節(jié)點(diǎn)的情況。那時(shí)給總包定標(biāo)的時(shí)間節(jié)點(diǎn)將會(huì)非常緊張。（四五線城市高周轉(zhuǎn)房企代表）
二是如果報(bào)建進(jìn)度滯后（一般為新規(guī)范實(shí)施階段，或者總圖有打插邊球的情況），則會(huì)出現(xiàn)工程部為了免責(zé)，則不顧一切進(jìn)行無證施工，要求合約部盡早啟動(dòng)總包招標(biāo)，盡早定標(biāo)。很有可能出現(xiàn)總包開工節(jié)點(diǎn)早于總包合同備案時(shí)間。
【風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警】
a、前者情況，如果報(bào)建進(jìn)度迅速，則總包啟動(dòng)招標(biāo)的節(jié)點(diǎn)則需要向前突破，突破“總圖確定性”的而條件；
b、后者情況，如果報(bào)建進(jìn)度滯后，開工節(jié)點(diǎn)會(huì)早于合同備案，則一般會(huì)出現(xiàn)總包無證施工階段，如果政府部門沒有溝通到位（曖昧狀態(tài)），則很有可能出現(xiàn)大金額無效成本（斷斷續(xù)續(xù)施工的降效，階段性停工索賠，無證施工罰款等）。
c、后者情況，如果報(bào)建進(jìn)度滯后，同時(shí)有可能出現(xiàn)工程通過極大的代價(jià)（斷斷續(xù)續(xù)的施工降效索賠，階段性停工索賠，無證施工罰款等）達(dá)成了工程進(jìn)展，但是報(bào)建確無法如期達(dá)成預(yù)售節(jié)點(diǎn)的情況。也就是花了額外的成本，卻沒有達(dá)到應(yīng)該有的效益。
雖然以上情況都是成本部門不愿意看到的，但是為了滿足公司運(yùn)營(yíng)節(jié)點(diǎn)一般要有預(yù)見性的提出相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警給地區(qū)公司負(fù)責(zé)人，并且留存相應(yīng)的會(huì)議紀(jì)要抄送集團(tuán)合約管理部。
一來是成本部門需要做到風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警的責(zé)任和義務(wù)，二來如果一旦出現(xiàn)預(yù)警的風(fēng)險(xiǎn)也可以免責(zé)。
前置條件策劃思路
2說明：總包模擬清單招標(biāo)有一定的前置條件要求，前置條件包括：標(biāo)準(zhǔn)建筑做法，各專業(yè)界面劃分，開辦費(fèi)事項(xiàng)策劃；
1.標(biāo)準(zhǔn)建筑做法的策劃
【策劃說明】”標(biāo)準(zhǔn)建筑做法”是連接“設(shè)計(jì)圖紙建筑做法” 和“模擬工程量清單” 的重要橋梁。
如果沒有建筑標(biāo)準(zhǔn)做法，則很有可能出現(xiàn)清單編制的項(xiàng)目特征跟最終設(shè)計(jì)實(shí)際實(shí)施的建筑做法不同。
出現(xiàn)很多實(shí)際實(shí)施的項(xiàng)目在清單中找不到完全一致的清單項(xiàng)目，導(dǎo)致很多項(xiàng)目需要重新定價(jià)；
【策劃要點(diǎn)】
a、對(duì)內(nèi)聯(lián)合發(fā)布：“標(biāo)準(zhǔn)建筑做法”應(yīng)該聯(lián)合設(shè)計(jì)、成本、工程技術(shù)部、項(xiàng)目部、開發(fā)報(bào)建五個(gè)條線共同審閱并且從地區(qū)公司層面進(jìn)行發(fā)布，因?yàn)樗こ态F(xiàn)場(chǎng)的質(zhì)量，是否能順利通過政府部門的驗(yàn)收，以及成本水平的 高低有哦較大影響；
b、對(duì)設(shè)計(jì)院進(jìn)行要求：以“標(biāo)準(zhǔn)建筑做法 ”來對(duì)設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)的圖紙?zhí)岢鱿鄳?yīng)建筑做法的要求；
c、對(duì)咨詢公司進(jìn)行交底：要求咨詢公司按照“標(biāo)準(zhǔn)建筑做法”進(jìn)行編制模擬清單，如有必要進(jìn)行交底；
2.各專業(yè)界面劃分的策劃
【策劃說明】如果界面劃分遺漏，后期實(shí)際實(shí)施的時(shí)候卻由總包實(shí)施，則轉(zhuǎn)包干的時(shí)候需要另行定價(jià)，甚至于需要按照簽證來執(zhí)行，導(dǎo)致變更簽證比例升高。
如果界面劃分多了本不屬于總包的工作內(nèi)容，后期總包無法實(shí)施，則總包報(bào)價(jià)的時(shí)候會(huì)刻意報(bào)低價(jià)，后期不實(shí)施的時(shí)候，也只能扣除較少的費(fèi)用。
但是改其他單位施工單價(jià)恢復(fù)正常的時(shí)候，最終成本增加；
【策劃要點(diǎn)】主要單位涉及：戶內(nèi)精裝、公區(qū)精裝、地坪工程、景觀工程、外墻涂料、土方工程
戶內(nèi)精裝修工程：重點(diǎn)關(guān)注室內(nèi)找平、陽(yáng)臺(tái)墻面和頂棚、總包防水和二次裝修防水、電氣穿線是否到精裝點(diǎn)位、給排水管道是否到給排水點(diǎn)末端、移交精裝修平整度問題等合約分判；
公區(qū)精裝修工程：重點(diǎn)關(guān)注門樓內(nèi)部裝飾，底商連廊頂部裝飾、電梯前室裝飾等工程的合約分判；
地庫(kù)地坪工程：重點(diǎn)關(guān)注地庫(kù)地坪細(xì)石混凝土照找平的合約分判及工程質(zhì)量的責(zé)任劃分；
園林景觀工程：重點(diǎn)關(guān)注地庫(kù)頂板與景觀界面、建筑周邊散水及明溝、架空層地面鋪貼合約分判；
外墻涂料工程：重點(diǎn)關(guān)注陽(yáng)臺(tái)墻面和頂棚、架空層頂棚和墻面裝飾的合約分判；
土石方工程：重點(diǎn)關(guān)注承臺(tái)地梁土方、地庫(kù)側(cè)壁回填、基坑清槽正負(fù)30cm，架空層及房心回填的合約分判；
3.開辦費(fèi)事項(xiàng)的專項(xiàng)策劃
【策劃說明】分部分項(xiàng)工程量清單，由于市場(chǎng)價(jià)格相對(duì)透明，而且可以通過競(jìng)價(jià)、談判，對(duì)標(biāo)，不平衡報(bào)價(jià)的調(diào)整來讓價(jià)格處于合理偏低區(qū)間。
但是對(duì)于開辦費(fèi)大家卻進(jìn)場(chǎng)選擇性忽視，沒有進(jìn)行過深入分析，通常一句話按照建筑面積包干或者固定總價(jià)包干，為何要一句話包干？因?yàn)榧追秸J(rèn)為這里面有太大的不可控性。
而且開辦費(fèi)是總包單位索賠的關(guān)鍵點(diǎn)，列舉幾個(gè)常規(guī)的案例：
a.如果出現(xiàn)前期無證施工，甲方不允許立塔吊，只允許用汽車吊，對(duì)于汽車吊總包單位要求簽證；
b.最終落地的建筑面積如果減少太多，總包單位會(huì)以開辦費(fèi)總金額變化較小，拒絕執(zhí)行按照建筑面積單方指標(biāo)包干的合同條款。如果固定總價(jià)包干，建筑面積減少則總包單位也肯定不會(huì)讓扣減，但是甲方覺得心理虧。
c.因?yàn)榧追皆驅(qū)е鹿て谘娱L(zhǎng)超過總包心理范圍，不管你是否包干，相應(yīng)塔吊及人貨梯等租賃費(fèi)用也會(huì)進(jìn)行索賠。
d.甲方的開辦費(fèi)項(xiàng)目只有一些籠統(tǒng)的說明，如果落地方案與普通情況相差較大，則很有可能導(dǎo)致索賠；
【策劃要點(diǎn)】所以我們要講清楚對(duì)開辦費(fèi)影響較大的項(xiàng)目的實(shí)際現(xiàn)狀以及系相關(guān)要求，讓投標(biāo)單位的報(bào)價(jià)更加接近于實(shí)際情況。
也讓甲方在議標(biāo)的同時(shí)，對(duì)各項(xiàng)開辦費(fèi)的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，有一定的測(cè)算依據(jù)；
a、臨時(shí)圍墻現(xiàn)狀圖及要求：地塊臨時(shí)圍墻的現(xiàn)狀是什么，對(duì)總包的臨時(shí)圍墻的要求是什么，兩者的差距才是總包單位需要報(bào)價(jià)的內(nèi)容。
例如：臨時(shí)圍墻是否要達(dá)到政府相關(guān)的要求？甲方的臨時(shí)圍墻是否要兼顧廣告圍擋的要求？
如果有好幾期，每期之間的圍墻分隔方案是什么？如果有示范區(qū)，則示范區(qū) 和貨量區(qū)之間的圍擋分隔形式和標(biāo)準(zhǔn)是什么？
臨時(shí)圍墻拆除后，正式圍墻砌筑前的場(chǎng)地的臨時(shí)維護(hù)方案。
b、塔吊和人貨梯的數(shù)量、規(guī)格、預(yù)計(jì)使用時(shí)間：根據(jù)項(xiàng)目大致的施工平面布置圖，給出相應(yīng)塔吊和人貨梯的數(shù)量、預(yù)計(jì)使用時(shí)間用于給投標(biāo)單位報(bào)價(jià)，但是同時(shí)也要對(duì)時(shí)間做出一定的寬容度設(shè)置，
比如：在預(yù)計(jì)時(shí)間之內(nèi)，因?yàn)榧追降脑驅(qū)е滤鹾腿素浱莸氖褂脮r(shí)間比預(yù)計(jì)時(shí)間超出在2個(gè)月以內(nèi)的，費(fèi)用不予增加。
給出相應(yīng)的參考規(guī)格是便于成本部進(jìn)行內(nèi)部詢價(jià)和測(cè)算，具體塔吊規(guī)格由施工單位自行確定。
c、臨時(shí)道路的布置方案：根據(jù)項(xiàng)目的總平面布置圖，給出相應(yīng)的大致的臨時(shí)道路布置方案平面圖給投標(biāo)單位，并且對(duì)內(nèi)提供臨時(shí)道路的做法，厚度，寬度，配筋，長(zhǎng)度等，便于內(nèi)部進(jìn)行測(cè)算，用于議標(biāo)；
d、出入口的個(gè)數(shù)：根據(jù)項(xiàng)目的總平面布置圖，明確需要設(shè)置的出入口的個(gè)數(shù)，方便投標(biāo)單位測(cè)算道路開口的費(fèi)用，出入口的位置及數(shù)量還會(huì)涉及到是否存在紅線外的道路問題，如有，應(yīng)在招標(biāo)階段一并明示；
e、甲方及監(jiān)理的辦公要求：需要告知投標(biāo)單位，需要給甲方及監(jiān)理設(shè)置的辦公室的間數(shù)、面積及相應(yīng)的辦公設(shè)備，對(duì)于投標(biāo)單位自己的臨設(shè)他自己有 相應(yīng)思考，結(jié)合起來方便投標(biāo)單位對(duì)臨設(shè)進(jìn)行報(bào)價(jià)。
但是嚴(yán)禁甲方對(duì)此項(xiàng)內(nèi)容提過高的要求，原則就是按照最簡(jiǎn)單的進(jìn)行配置。
f、臨建面積估算：根據(jù)以往項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，預(yù)測(cè)總包臨時(shí)建筑（板房）需要搭設(shè)的面積，其中包括：甲方辦公室、監(jiān)理辦公室，施工單位辦公室、倉(cāng)儲(chǔ)室、食堂、廁所，住宿等生活區(qū)面積等.
成本部需要根據(jù)項(xiàng)目提供的面積、板房的裝修標(biāo)準(zhǔn)，預(yù)計(jì)提供的辦公家具，等進(jìn)行臨時(shí)設(shè)施費(fèi)用的測(cè)算和預(yù)估。
g、臨設(shè)場(chǎng)地要求：必須明確總包不能在現(xiàn)有地塊及待開發(fā)地塊紅線內(nèi)搭設(shè)臨建，故相關(guān)臨設(shè)場(chǎng)地的租賃費(fèi)用需要投標(biāo)單位考慮進(jìn)入開辦費(fèi)中。
因?yàn)榧追降貕K開發(fā)節(jié)奏有不確定性，一旦開發(fā)節(jié)奏提前，臨設(shè)的搬遷將成為甲方最為頭痛之處，而且總包還會(huì)向甲方索賠相關(guān)方?jīng)]用。
h、腳手架的形式：必須明確本項(xiàng)目采用腳手架的形式，是爬架，懸挑架，還是滿堂腳手架，并且對(duì)相應(yīng)的使用時(shí)間進(jìn)行約定，便于投標(biāo)單位進(jìn)行投標(biāo)報(bào)價(jià)，也方便內(nèi)部進(jìn)行費(fèi)用測(cè)算。
如果裙樓有幕墻工程，還得明確腳手架是否要兼顧裙樓幕墻的使用，其拆改方案及相關(guān)費(fèi)用需要預(yù)估。同時(shí)應(yīng)設(shè)置一定的時(shí)間寬容度。
i、看房通道的費(fèi)用：甲方是否要設(shè)置看房通道，如果有，看房通道的方案需要進(jìn)行明確，便于總包進(jìn)行報(bào)價(jià)；
j、甲供材的檢測(cè)費(fèi)用：除了總包單位自己購(gòu)買材料的檢測(cè)費(fèi)用，還應(yīng)包括當(dāng)?shù)刭|(zhì)監(jiān)部門對(duì)于甲供材的檢測(cè)相關(guān)費(fèi)用。
因?yàn)榇瞬糠仲M(fèi)用不同地區(qū)不同要求，且屬于壟斷性質(zhì)，所以應(yīng)提醒投標(biāo)單位在投標(biāo) 報(bào)價(jià)之前應(yīng)對(duì)當(dāng)?shù)氐臋z測(cè)費(fèi)用了解清楚。
k、洗車槽工程的統(tǒng)籌：政府部門對(duì)于洗車槽是否有相應(yīng)的技術(shù)要求，如果有應(yīng)進(jìn)行明確。同時(shí)項(xiàng)目部可統(tǒng)籌土方工程的洗車槽和 總包工程的洗車槽，盡量調(diào)整在一個(gè)位置。這樣甲方可以節(jié)約洗車槽的相關(guān)費(fèi)用。
l、水電費(fèi)的操作方式：現(xiàn)在的水電費(fèi)一般有兩種方式：第一種是總包只報(bào)自己的水電費(fèi)用，分包單位水電費(fèi)用由總包單位進(jìn)行統(tǒng)籌，交水電押金，掛表計(jì)量。第二種是開辦費(fèi)中把所有分包單位的水電費(fèi)用全部包含在開辦費(fèi)中。建議采用第二種；
m、開辦費(fèi)的包干規(guī)則：是固定總價(jià)包干，還是單方指標(biāo)包干？如果是單方指標(biāo)包干，則單方指標(biāo)對(duì)應(yīng)的建筑面積口徑是什么？等問題都需要進(jìn)行明確。
模擬清單編制的控制要點(diǎn)
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說明：模擬清單編制的控制要點(diǎn)，簡(jiǎn)單分以下五個(gè)部分進(jìn)行闡述：主體結(jié)構(gòu)工程、防水與保溫工程、粗裝修工程、安裝工程、商票及保理；
1.主體結(jié)構(gòu)工程清單控制要點(diǎn)：
a、模擬清單含量指標(biāo)的控制結(jié)合限額指標(biāo)，歷史項(xiàng)目的含量指標(biāo)，目標(biāo)成本中的含量指標(biāo)，建議是低于限額指標(biāo)和目標(biāo)成本中的含量指標(biāo)，略微高于歷史項(xiàng)目的含量指標(biāo)；
b、所有的輔助項(xiàng)目不應(yīng)獨(dú)立計(jì)費(fèi)，例如：措施鋼筋，鋼筋搭接，二次結(jié)構(gòu)的鋼筋混凝土，鋼板止水帶，施工縫。
c、確定材料調(diào)差的范圍（鋼筋、混凝土、砌體、砂漿等），方式（按施工期間月平均預(yù)算價(jià)進(jìn)行調(diào)差，還是按每月的價(jià)格進(jìn)行調(diào)差）、免調(diào)幅度（是3%，還是5%）、依據(jù)（是當(dāng)?shù)匦畔r(jià)，還是其他權(quán)威網(wǎng)站公布的市場(chǎng)價(jià)）、責(zé)任劃分（因不同方面造成的工期變化，對(duì)材料調(diào)差金額影響的責(zé)任分判）
2.防水與保溫工程清單控制要點(diǎn)：
a、防水工程清單編制依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)建筑做法的中的防水做法進(jìn)行，應(yīng)統(tǒng)計(jì)類似業(yè)態(tài)防水工程做法的經(jīng)驗(yàn)含量指標(biāo)。同時(shí)區(qū)分裝修二次防水和總包的防水做法范圍；
b、保溫工程建議單獨(dú)發(fā)包，因?yàn)楸夭牧霞白龇ń?jīng)常會(huì)由于政策的變動(dòng)而進(jìn)行變動(dòng)。如果計(jì)入總包招標(biāo)，則很有可能后期保溫做法的變動(dòng)，導(dǎo)致進(jìn)行重大變更。由于無響應(yīng)合同價(jià)，導(dǎo)致價(jià)格談判異常艱難。
3.粗裝修工程清單控制要點(diǎn)：
a、粗裝修工程依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)建筑做法進(jìn)行編制，但是要注意將標(biāo)準(zhǔn)建筑做法融合進(jìn)入施工圖設(shè)計(jì)（對(duì)設(shè)計(jì)做出相應(yīng)的要求），不要出現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)建筑做法文件和施工圖中的建筑做法相互矛盾的情況；
b 、施工工藝盡量不要分層編制清單，例如 ：甩漿、界面劑、底層、面層、表面處理等。拆分過細(xì)進(jìn)行報(bào)價(jià)會(huì)導(dǎo)致1+1＞2的情況，使得最終報(bào)價(jià)偏高；
c、表面處理、基層處理、輔助項(xiàng)目不應(yīng)單獨(dú)計(jì)費(fèi)，例如：鋼絲網(wǎng)，基層鑿毛等；
4.安裝工程清單控制要點(diǎn)
安裝工程的含量指標(biāo)無相應(yīng)的限額指標(biāo)，也無相應(yīng)的經(jīng)驗(yàn)指標(biāo)。在編制模擬清單的時(shí)候，注意找一個(gè)歷史已轉(zhuǎn)包干的類似項(xiàng)目進(jìn)行對(duì)標(biāo)來進(jìn)行編制，避免因?yàn)楹恐笜?biāo)的差異，導(dǎo)致轉(zhuǎn)包干或者結(jié)算時(shí)候的指標(biāo)與定標(biāo)指標(biāo)相差太大；
5.商票及保理：
a、現(xiàn)對(duì)于標(biāo)桿地產(chǎn)大多采用保理以及商票進(jìn)行支付，如果將不同付款條件給總包單位帶來的財(cái)務(wù)成本融入各子項(xiàng)綜合單價(jià)，會(huì)導(dǎo)致綜合單價(jià)失真，無法與不同付款條件的項(xiàng)目進(jìn)行對(duì)標(biāo)；
b、為了不同項(xiàng)目不同時(shí)期的總包定標(biāo)的價(jià)格水平，在列總包清單的時(shí)候，注意將保理和商票給總包單位帶來的財(cái)務(wù)成本和稅費(fèi)的增加，在清單中進(jìn)行單獨(dú)列項(xiàng)，不能融入各子項(xiàng)工程的綜合單價(jià)中。
歷史重大索賠案例，新項(xiàng)目總包招標(biāo)
提前預(yù)判規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)
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說明：梳理歷史項(xiàng)目重大索賠案例，對(duì)于新項(xiàng)目的招標(biāo)需要提前預(yù)判，并且規(guī)避相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)；以下以三個(gè)筆者經(jīng)歷過的索賠案例進(jìn)行闡述：
【案例一】備案合同金額與實(shí)際合同金額差異導(dǎo)致總包費(fèi)用增加的索賠：
案例描述：某項(xiàng)目總包合同金額為1億元，由于政府要求的備案合同要包括指定分包工程（含戶內(nèi)精裝修，因?yàn)闉榫b修竣備），導(dǎo)致總包備案合同金額增加至2.8億元。
導(dǎo)致總包實(shí)際多支出“工傷保險(xiǎn)”和“安責(zé)險(xiǎn)”約60多萬元，最終甲方以簽證形式進(jìn)行處理，導(dǎo)致簽證比例超標(biāo)。
經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)：對(duì)于總包的報(bào)建費(fèi)用，因備案合同金額和實(shí)際合同金額的差異導(dǎo)致的報(bào)建費(fèi)用的增加，在清單中單獨(dú)列項(xiàng)。根據(jù)政府部門的文件列支相應(yīng)的費(fèi)率，最終根據(jù)實(shí)際落地備案合同金額進(jìn)行核算。
【案例二】“毛坯竣備 ”改“精裝竣備”導(dǎo)致總包提出索賠600萬元：
案例描述：某項(xiàng)目前期總包招標(biāo)時(shí)按照“毛坯竣備，精裝交付”執(zhí)行，總包合同工期及協(xié)調(diào)服務(wù)費(fèi)中未包含批量精裝修版塊。
后期因政府要求，精裝交付的樓盤必須要求為“精裝竣備 ，精裝交付”導(dǎo)致總包工期 延長(zhǎng)6個(gè)月，總包所有管理人員必須留存現(xiàn)場(chǎng)，相關(guān)協(xié)調(diào)服務(wù)費(fèi)用大大增加，總包提出600萬元的索賠；
經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)：對(duì)于現(xiàn)在政府限價(jià)主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，無法預(yù)知的政策層出不窮，而且很多項(xiàng)目出現(xiàn)了在拿證前幾天都還不知道到底是按照精裝來出售還是毛坯來出售的情況。
此時(shí)在總包招標(biāo)的時(shí)候，應(yīng)將批量精裝修納入，但是可以將精裝修協(xié)調(diào)服務(wù)費(fèi)及相關(guān)工期延長(zhǎng)的費(fèi)用進(jìn)行單列，如果后期一旦改為毛坯，則明確相應(yīng)費(fèi)用進(jìn)行扣減；
【案例三】“內(nèi)保溫”改“外保溫”的合約分判案例：
案例描述：某項(xiàng)目原定按照內(nèi)保溫進(jìn)行招標(biāo)，且保溫工程包含在總包工程中。但是后期執(zhí)行的時(shí)候發(fā)現(xiàn)，對(duì)于精裝修交付的建筑，內(nèi)保溫?zé)針虿糠譄o法在規(guī)范和美觀中進(jìn)行協(xié)調(diào)處理，故后期改為外保溫；
但是外保溫并無相關(guān)的合同單價(jià)，而且整個(gè)保溫工程涉及金額較大，總包不同意甲方拿出來單獨(dú)分包，且想從此次變更中賺取一部分額外的利潤(rùn)。雖然最終價(jià)格談妥，但是耗時(shí)較長(zhǎng)，耽誤了現(xiàn)場(chǎng)的進(jìn)度。
經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)：由于保溫工程受毛坯及精裝修的不同，而保溫形式會(huì)有所區(qū)別 ，而且每個(gè)地區(qū)在節(jié)能辦備案的保溫材料都會(huì)有所變動(dòng)。且保溫工程從總包招標(biāo)到具體實(shí)施中間有將近一年以上的時(shí)間。
故后期新項(xiàng)目把保溫工程單獨(dú)進(jìn)行發(fā)包，切記計(jì)入總包工程的范圍；