我國設(shè)立了多種解決糾紛的機(jī)制,其中包括和解、協(xié)商、調(diào)解、仲裁和訴訟。那么調(diào)解租賃合同糾紛應(yīng)注意的幾個問題是什么?為了幫助大家更好的了解相關(guān)法律知識,小編整理了相關(guān)的內(nèi)容,我們一起來了解一下吧。
一、調(diào)解租賃合同糾紛應(yīng)注意的幾個問題
(一)買賣不破租賃原則
買賣不破租賃是 租賃期間出租人將租賃物轉(zhuǎn)讓給第三人的,租賃合同對于受讓的第三人繼續(xù)有效。買賣不破租賃是租賃權(quán)物權(quán)化的具體表現(xiàn)。《民法典》就此作了規(guī)定,即:“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的,不影響租賃合同的效力?!彼臉?gòu)成要件包括:
1、租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動。這里所有權(quán)變動的情形包括買賣、繼承、贈與等。
2、承租人沒有終止或解除租賃合同的意思表示。如果承租人已明確表示終止或解除租賃合同,則不發(fā)生所有權(quán)與租賃權(quán)的沖突問題。租賃物所有權(quán)變動后,新的所有人取代原有所有人地位而成為新的承租人。原出租人因租賃物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而退出出租人地位。承租人應(yīng)依照原租賃合同向新的所有人履行義務(wù)。
(二)抵押權(quán)與租賃權(quán)的關(guān)系
抵押權(quán)與租賃權(quán)的關(guān)系,指一物之上抵押權(quán)與租賃權(quán)同時存在,當(dāng)兩者發(fā)生沖突時,哪個權(quán)利效力優(yōu)先的問題。抵押權(quán)與租賃權(quán)的關(guān)系,有兩種情形:
1、租賃權(quán)發(fā)生在先,抵押權(quán)發(fā)生在后。對此情況《民法典》規(guī)定:“抵押人將已出租的財產(chǎn)抵押的,應(yīng)當(dāng)面書面告知承租人,原租賃合同繼續(xù)有效?!薄睹穹ǖ洹芬?guī)定:“抵押人將已出租的財產(chǎn)抵押的,抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后,租賃合同在有效期內(nèi)對抵押物的受讓繼續(xù)有效。”
2、抵押權(quán)發(fā)生在先,租賃權(quán)發(fā)生在后?!睹穹ǖ洹芬?guī)定:“抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租的,抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后,租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租時,如果抵押人未書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的,抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任;如果抵押人已書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的,抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成承租人的損失,由承租人自己承擔(dān)?!?br>3、承租人的優(yōu)先購買權(quán)與共有人優(yōu)先購買權(quán)相沖突的處理原則
《民法典》規(guī)定:“按份共有財產(chǎn)的每個共有人有權(quán)要求將自己的份額分出或轉(zhuǎn)讓。但在出售時,其他共有人在同等條件下,有優(yōu)先購買的權(quán)利。”如果按份共有人將出租的共同財產(chǎn)中的自有份額轉(zhuǎn)讓時,即發(fā)生承租人的優(yōu)先購買權(quán)與其他共有人優(yōu)先購買權(quán)的沖突。一般地講,共有人的優(yōu)先購買權(quán)更為優(yōu)先。共有人的優(yōu)先購買權(quán)具有所有權(quán)保護(hù)的效力,而租賃關(guān)系是債權(quán)關(guān)系,依據(jù)物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的原則,共有人的物權(quán)應(yīng)優(yōu)先對待。而承租人的優(yōu)先購買權(quán)雖然有債權(quán)物權(quán)化的特征,但其畢竟是債權(quán)關(guān)系,仍然不能等同于物權(quán)的效力。另外,讓其他共有人享有優(yōu)先購買權(quán),有利于對房屋的管理、修繕、使用。
4、房屋租賃中的登記備案問題
二、合同糾紛的法律效力訴訟時效有無限制
合同糾紛的法律效力訴訟時效是有限制的;
《民法典》第一百八十八條【普通訴訟時效、最長權(quán)利保護(hù)期間】向人民法院請求保護(hù)民事權(quán)利的訴訟時效期間為三年。法律另有規(guī)定的,依照其規(guī)定。訴訟時效期間自權(quán)利人知道或者應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利受到損害以及義務(wù)人之日起計算。法律另有規(guī)定的,依照其規(guī)定。但是,自權(quán)利受到損害之日起超過二十年的,人民法院不予保護(hù),有特殊情況的,人民法院可以根據(jù)權(quán)利人的申請決定延長。
三、合同糾紛可以申請財產(chǎn)保全嗎
財產(chǎn)保全是指人民法院審理案件時,在作出判決前為防止當(dāng)事人轉(zhuǎn)移、隱匿、變賣財產(chǎn),根據(jù)當(dāng)事人的申請或者依職權(quán)對財產(chǎn)作出的保護(hù)措施,以保證將來判決生效后能得到順利執(zhí)行。
合同債務(wù)糾紛,債權(quán)人可以申請?jiān)V前財產(chǎn)保全。
《民事訴訟法》第一百零一條 利害關(guān)系人因情況緊急,不立即申請保全將會使其合法權(quán)益受到難以彌補(bǔ)的損害的,可以在提起訴訟或者申請仲裁前向被保全財產(chǎn)所在地、被申請人住所地或者對案件有管轄權(quán)的人民法院申請采取保全措施。申請人應(yīng)當(dāng)提供擔(dān)保,不提供擔(dān)保的,裁定駁回申請。
調(diào)解也是解決糾紛的一種形式,雙方達(dá)成調(diào)解方案的應(yīng)當(dāng)簽訂調(diào)解協(xié)議。以上就是小編為您詳細(xì)介紹關(guān)于調(diào)解租賃合同糾紛應(yīng)注意的幾個問題的相關(guān)知識,如果您還有其他的法律問題,歡迎咨詢,我們會有專業(yè)的律師為您解答疑惑。