進(jìn)度、質(zhì)量、成本控制是項目管理的重要內(nèi)容，本文結(jié)合碧桂園的工程成本、進(jìn)度、質(zhì)量的平衡管理，來談?wù)劮康禺a(chǎn)項目在事前、事中、事后如何精細(xì)化管控項目工程成本。
關(guān)于房地產(chǎn)項目工程成本管控，往往會從成本階段控制及成本構(gòu)成上分析，這樣會陷入成本管控的某個點(diǎn)而難于從整個項目成本管理上去聚焦每個階段的重點(diǎn)，尤其是難于在前期形成基于全局的落地性的成本推進(jìn)計劃。
本文嘗試從事前、事中、事后工程成本管理應(yīng)聚焦的重點(diǎn)著手，結(jié)合碧桂園的工程成本、進(jìn)度、質(zhì)量的平衡管理，來談?wù)劮康禺a(chǎn)項目在事前、事中、事后如何精細(xì)化管控項目工程成本。
事前：優(yōu)設(shè)計，穿插工序
1.優(yōu)化設(shè)計，減少變更
設(shè)計決定了整個項目至少75%以上的成本，那么優(yōu)化設(shè)計、減少施工過程中的變更洽商量，將是事前成本控制的先鋒兵。
大項的變更洽商的簽訂應(yīng)采用四方會簽制，參加簽字人員有工地代表、工程造價人員、監(jiān)理單位、施工單位。
工程部資料員負(fù)責(zé)對所有洽商變更按順序編號，防止于結(jié)算階段施工單位漏報須核減造價的洽商。預(yù)算部應(yīng)配合工程部，積極辦理須核減的變更洽商。
對結(jié)構(gòu)工程及部分安裝工程采總價包死的方式簽訂合同，雖可降低成本，但不利于品牌創(chuàng)立，因此應(yīng)延長設(shè)計時間，加大設(shè)計投入，從根本上減小施工中的變更洽商發(fā)生量。對于像智能化系統(tǒng)、消防系統(tǒng)等專業(yè)性強(qiáng)的分包項目，可考慮由投標(biāo)方于招標(biāo)過程中對圖紙進(jìn)行專業(yè)優(yōu)化。
碧桂園的設(shè)計、工程變更流程如下圖：
2.優(yōu)化人力，提高效率
人工成本控制之處，應(yīng)是加強(qiáng)項目部管理水平，選用勞務(wù)水平較高的隊伍，確保有效用工。
其次，要制定科學(xué)、合理的施工方案，從而減少無效用工。
再次，合理界定定額內(nèi)用工和定額外用工，一承包人工工日確定人工費(fèi)，工資單價控制在造價信息單價范圍內(nèi)，采用招標(biāo)形式擇優(yōu)選擇勞務(wù)隊伍。
此外，盡量采用新材料、新技術(shù)、新工藝，從而提高勞動效率，降低用工成本。
3.材料設(shè)備，省就是賺
在“人”之后，接下來我們可以談?wù)?ldquo;物”。
首先，對于機(jī)械費(fèi)用的支出，應(yīng)“確保不賠，稍有盈余”，積極地進(jìn)行機(jī)械成本的控制。
一方面應(yīng)基于機(jī)械臺班定額標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合市場行情確定合理的機(jī)械租賃價格，可通過招標(biāo)競爭形式，擇優(yōu)選擇；另一方面，根據(jù)合理施工方案，最大限度縮短機(jī)械使用周期，發(fā)揮機(jī)械使用率，防止閑置，降低機(jī)械租賃的成本支出，并防止損毀，避免賠償。
其次，在材料成本控制上，由于材料消耗占了整個工程成本的65%左右，因此，加強(qiáng)材料成本的控制是降低工程成本最有效、最直接的方式。
材料采購成本控制，在價格上，按照工程的實(shí)際需用量，指定詳細(xì)、準(zhǔn)確的材料采購計劃，最大限度的控制材料采購費(fèi)用支出；
在質(zhì)量上，材料的采購盡可能從廠家或廠家代理商手里直接采，材料保管人員在材料進(jìn)場時，一定要認(rèn)真核實(shí)實(shí)際進(jìn)場材料的質(zhì)量和數(shù)量是否與所要采購的材料相一致，特別是大體積的灰、砂、石之類的材料。
碧桂園的材料、設(shè)備確定與采購流程如下圖：
4.就地取材，因地制宜
以韶關(guān)碧桂園項目為例，臨水盡可能就地取材，利用合格的河水、水庫水和地下水，這樣有利于節(jié)省投資；臨電根據(jù)開發(fā)計劃合理布置；場內(nèi)盡量提前施工小區(qū)市政道路作為施工道路，這樣一方面能保證場內(nèi)運(yùn)輸，另一方面也有利于文明施工。
對土質(zhì)較好的地段，可采用先利用底層砼路面作為施工道路，施工完成后再澆筑面層砼。
土質(zhì)較差地段的市政道路，可采用先倒底層砼路面作為施工道路，施工完成后再鋪上瀝青；臨設(shè)材料堆放現(xiàn)場、辦公室等場地應(yīng)盡可能放在不影響施工，距離比較近的位置，避免多次搬遷，減少搬遷費(fèi)用。
攪拌站應(yīng)考慮交通運(yùn)輸問題，放在較晚開發(fā)，且便于交通運(yùn)輸和取水的位置。
5.優(yōu)化標(biāo)高，平衡土方
對一個大型小區(qū)來說，土方工作量是非常大的，因此合理確定項目的標(biāo)高是一項非常重要的工作。合理確定項目的標(biāo)高可以大大地減少土方的開挖和外運(yùn)，同時也減少了市政管線的埋設(shè)深度，從而達(dá)到加快進(jìn)度，節(jié)省造價的目的。
標(biāo)高的確定必須綜合考慮與外部市政道路、市政管線連接問題、外部地勢的標(biāo)高問題以及土方平衡問題，必須與設(shè)計院共同進(jìn)行。
接收場地后必須對場地標(biāo)高進(jìn)行的精確測量，按初步確定的標(biāo)高準(zhǔn)確計算挖方量的填方量。如果不能滿足平衡要求，可在不影響與外部市政道路、管線連接，不影響場地排水等問題前提下適當(dāng)調(diào)整標(biāo)高。
碧桂園在土方平衡運(yùn)轉(zhuǎn)中，重點(diǎn)關(guān)注以下幾個問題：
一是對開挖出來的石方應(yīng)充分利用，可用于場地的道路回填、換土和擋土墻的原材料，以達(dá)到節(jié)省造價的目的。
二是對于含水量很大的土，如淤泥等，必須堅決運(yùn)走，不能用于建筑物的回填，否則不但不能節(jié)省造價，還會大大提高基礎(chǔ)處理的成本和時間。
三是含有大石塊的土或者石塊不能回填在準(zhǔn)備進(jìn)行樁基礎(chǔ)施工的場地上，否則會大大增加樁基礎(chǔ)施工的難度，增加成本和延緩施工的進(jìn)度。
四是魚塘、水池應(yīng)該抽干水，適當(dāng)處理后再回填。
6.工序穿插，縮短工期
碧桂園會通過制訂項目開發(fā)施工計劃，做好各項工作的穿插，盡可能縮短時間。
碧桂園工程是各工程公司負(fù)責(zé)進(jìn)行的：土建是由騰越負(fù)責(zé)施工的，機(jī)電是由機(jī)電公司負(fù)責(zé)施工的，精裝修是由雅俊公司施工的，園藝、綠化也有專業(yè)公司，土方是土方隊施工的，而自來水是由自來水公司施工的，煤氣是煤氣公司施工的。再加上白蟻、防雷等隊伍。參建單位很多，協(xié)調(diào)管理的工作量很大，項目部在某種意義上起到了總包的作用。因此必須以片為單位，制訂整個片區(qū)的整體開發(fā)建設(shè)計劃，并做各項工作的穿插和組織。
事中：人、材、機(jī)督查與協(xié)調(diào)
1.控制進(jìn)度，加強(qiáng)組織、管理
不得不說，進(jìn)度控制是項目管理的重要內(nèi)容，能否成功地控制進(jìn)度直接影響了項目的資金運(yùn)作和成本。進(jìn)度快了，大型設(shè)備的周轉(zhuǎn)費(fèi)、材料租賃費(fèi)還有人工費(fèi)都會減少；
碧桂園的施工隊伍很多，有土方、土建、機(jī)電、鋁窗、園藝、裝修、綠化等。其中土建下面還有很多隊，水平參差不齊。各施工單位只對自己施工單位范圍負(fù)責(zé)，因此作為項目部的管理責(zé)任和協(xié)調(diào)工作量很大，必須全面、細(xì)致地做好整個項目的施工組織，保證各專業(yè)施工及時進(jìn)場和穿插。同時還必須加強(qiáng)管理，抓好施工的質(zhì)量和安全，確保施工順利進(jìn)行，才能保證施工進(jìn)度。
2.勞務(wù)分包，加強(qiáng)質(zhì)量管控
很多質(zhì)量會影響后期的施工，舉例說明，一根柱子要是垂直度不好，后期抹灰就會很厚，增加成本；模板要是支設(shè)質(zhì)量不高，會漏漿，損失混凝土，后期可能還要鏨除，增加人工費(fèi)。
3.人工、材設(shè)的過程管控
在人工成本上，根據(jù)成本目標(biāo)，量化、細(xì)化到項目每一個人，明確其責(zé)任及成本控制對象、范圍。一是根據(jù)已編制的實(shí)施性施工組織設(shè)計，合理安排人員進(jìn)場和退場；二是合理安排工作，提高作業(yè)效率，盡量減少成本費(fèi)用支出。
在材設(shè)成本上，首先是合理配備機(jī)械，建立機(jī)械設(shè)備日常定期保養(yǎng)和檢修制度，加強(qiáng)機(jī)械的維護(hù)和保養(yǎng)，加強(qiáng)機(jī)械操作人員的操作業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高其完好率和生產(chǎn)效率，杜絕發(fā)生機(jī)械事故，同時要做好機(jī)械臺班記錄和燃油消耗記錄。對于外部租賃的設(shè)備，要做好工序銜接及登記記錄，提高機(jī)械的利用率，盡可能使其滿負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)。
其次，在材料消耗的成本控制上，一是編制施工預(yù)算，做出材料分析，確定材料的定額需要量；二是通過下發(fā)施工任務(wù)單和限額領(lǐng)料單對材料的消耗成本進(jìn)行有效控制。一般領(lǐng)料的原則是：預(yù)算子目中能夠分析出來的材料必須限額；預(yù)算子目中不能夠分析出來的輔助材料，按實(shí)際發(fā)生計入材料消耗成本。
再次，控制甲供材料、設(shè)備采購成本。對于所有甲供材料、設(shè)備，須經(jīng)招標(biāo)、談判，確定最優(yōu)中標(biāo)單位，并與之簽訂嚴(yán)密合同，約定供貨方式、供貨時間、付款方式等。對于甲供材料的核算，應(yīng)嚴(yán)格按照合同約定的結(jié)算方式，準(zhǔn)確計量，避免浪費(fèi)。同時，應(yīng)聯(lián)合其他地產(chǎn)商等大用戶對主要材料、設(shè)備實(shí)行聯(lián)合采購，以達(dá)到最低材料、設(shè)備供貨價格。對于需要外出考察的材料、設(shè)備，應(yīng)盡量選用當(dāng)?shù)丶爸苓厖^(qū)域的廠家，以降低公司費(fèi)用及運(yùn)送費(fèi)用。
此外，大宗材料要與供應(yīng)商簽訂合同，鎖定價格，明確材料品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)、供貨時間、送貨方式和交貨地點(diǎn)；對于地材等零星用料，堅持用多少購多少原則，以免造成庫存積壓；把好材料收發(fā)關(guān)，明確工程合理的材料消耗量，節(jié)約用料，防止浪費(fèi)；建立健全材料臺賬，加強(qiáng)材料的動態(tài)管理，合理堆放材料，減少二次搬運(yùn)；材料進(jìn)場時要認(rèn)真點(diǎn)驗(yàn)，保質(zhì)保量。
4.優(yōu)選供應(yīng)商，加強(qiáng)合同管理
第一，優(yōu)選供應(yīng)商，對于所有項目，都要通過招標(biāo)或?qū)θ乙陨铣邪萄垐髢r，對報價滿意的單位進(jìn)行多輪談判，以期達(dá)到最優(yōu)，從源頭上控制造價。對于選定之材料、設(shè)備供應(yīng)商，應(yīng)于供貨完成之后進(jìn)行評審，滿意的供貨商列入供貨商名錄，以備后續(xù)的合作。
第二，管理施工合同，施工合同應(yīng)由預(yù)算部同工程部及監(jiān)理單位共同協(xié)商，把質(zhì)量要求、工藝要求、施工部位等羅列清楚，以避免日后糾紛。
第三，關(guān)于現(xiàn)場水電費(fèi)的控制。水電費(fèi)由開放商交納，對所有分包單位，在合同中約定浪費(fèi)水電的處罰條款，并在施工過程中嚴(yán)格執(zhí)行。對于施工用水，應(yīng)首先考慮降水的利用。開發(fā)商可考慮在打降水井的時候，考慮某個井打深一些，保證施工用水及部分生活用水的供應(yīng)。對于用電，施工單位不準(zhǔn)使用電器灶具，不準(zhǔn)使用電爐子等高耗電量設(shè)備取暖。對所有水源、電源開關(guān)處設(shè)立醒目的節(jié)約標(biāo)語或指示牌。
第四，土方工程施工應(yīng)先行計算需要回填的土方量，存于現(xiàn)場，以減少土方回運(yùn)及外購回填土源的費(fèi)用。
此外，建安工程應(yīng)先行作好施工計劃安排，避免窩工損失及交叉作業(yè)損失。對于垂直運(yùn)輸，應(yīng)做到垂直運(yùn)輸機(jī)械的使用效率最高，對于后期裝飾材料，應(yīng)在垂直運(yùn)輸機(jī)械拆除前運(yùn)達(dá)應(yīng)用樓層。
事后：平衡進(jìn)度、質(zhì)量、成本
首先需要明確的是，項目的質(zhì)量、進(jìn)度和成本控制不是絕對矛盾的。犧牲質(zhì)量追求進(jìn)度和成本的產(chǎn)品是難以被客戶認(rèn)可和接受的。因此，只有認(rèn)真做好質(zhì)量管理，把質(zhì)量控制在一個合理的水平（并非完美）避免返工造成工期延誤和成本增加，才能保證項目的進(jìn)度和成本控制目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。從這個意義上來說，質(zhì)量、進(jìn)度和成本控制的利益目標(biāo)是一致的。
其次，無論是質(zhì)量、進(jìn)度還是成本，事前控制是關(guān)鍵。因此在項目啟動前、動工前必須從全局出發(fā)做好規(guī)劃、統(tǒng)籌和各項準(zhǔn)備工作。
再次，從施工角度來說，進(jìn)度和質(zhì)量很大程度取決于施工單位的素質(zhì)和能力，因此需要重視施工單位的選擇問題，選擇符合要求的施工單位，才能保證施工質(zhì)量進(jìn)度和成本控制目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。
碧桂園選擇施工單位的流程如下圖：
此外，要強(qiáng)化安全意識，加強(qiáng)施工變更索賠工作，強(qiáng)化索賠意識，重視竣工結(jié)算工隊。實(shí)物工作量完成，工程進(jìn)入收尾決算階段后，應(yīng)盡快組織人員、機(jī)械退場，留守人員應(yīng)積極組織工程技術(shù)資料移交和辦理竣工決算手續(xù)，盡可能將竣工結(jié)算成本降到最低。同時要對工程的人工費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)、材料費(fèi)、管理費(fèi)等各項費(fèi)用進(jìn)行分析、比較、查漏補(bǔ)缺，一方面確?？⒐そY(jié)算的正確性與完整性，另一方面弄清未來項目成本管理的方向和尋求降低成本的途徑。